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天伦随园：真正苏州园林风格的中式别墅

12月1日下午，天伦随园营销总监周斌先生做客新浪 新盘全接触 ，详细解答友对天伦随园的各种问题，关于天伦随园的最新详情如下：

主持人：新浪的各位友欢迎大家来到新浪房产嘉宾聊天室，今天非常高兴地邀请到了天伦随园营销总监周斌，请周总来谈一下天伦随园这个项目，如果新浪友对这个项目感兴趣或者有什么问题可以通过络的平台和我们进行沟通和交流。下面先请周总介绍天伦随园的一些基本情况。

周斌：首先感谢新浪房产频道，也向关心天伦随园的各界朋友包括业内的朋友，问个好。北京天伦随园这个项目坐落于昌平区蟒山脚下，距十三陵水库不到200米，用地260亩，其中建设用地是200亩，建了95座苏州园林别墅，从密度到容积率各项指标北京天伦随园都是综合条件非常优秀的别墅项目，也是一个非常适合居住的高尚社区。

主持人：项目周边的区域环境和交通条件如何？

周斌：从八达岭高速，驱车到13B、13C出口，然后下了高速东行到昌平的东山环岛，800米就到，现在这个时间，从新浪的办公楼出发的话是35公里左右，驱车的时间在分钟左右。

周边的环境应该说是比较优秀的，首先我们这个项目背靠的是蟒山国家森林公园，它是北京市最大的森林公园，周边是山清水秀，林木丰茂，从空气的清洁度到大气的污染程度到废气的排放等等各项指标，天伦随园所处的地区明显地要优于其他的区域。

主持人：请周总介绍一下开发商的情况。

周斌：这个项目的开发商是北京市昌平区房地产开发总公司，属于昌平区政府的最大的房地产开发企业，在昌平区有十几年的开发经验，公司开发的项目都取得了很好的经济效益和社会反响，而且很多工程被评了长城杯等奖项，公司倡导的是诚信和为客户服务的开发宗旨，我们的开发、销售情况都非常良好，而且也数次被评为最受消费者信赖的开发企业。

主持人：天伦随园是苏杭中式园林的代表，想请您着重谈一下它的建筑风格和园林设计。

周斌：建筑风格和园林设计是天伦随园这个项目比较有特色的地方，也是比较与众不同的地方。说到这一点，我得先说一下，我们为什么会选择以苏州园林作为我们项目的精神气质。刚才说到我们在拿到这块地的时候，也发现这块地的自然条件非常的优秀，所以我们一直在思考这么一个问题，北京的别墅市场可以说产品形态、建筑形态已经是非常的琳琅满目，应有尽有了，在这样山清水秀的地方建什么样的产品才能对得起这块地，开发什么样的产品才能迎合更多消费者的需求，带着这些问题公司内部也是有很多不同的意见，也是在走访了全中国很多主要城市的别墅的项目，包括公司进行多次内部的论证和研讨，在去年的下半年，最终我们确定开发以苏州园林为我们精神气质的园林别墅。

说苏州园林，它已经不单纯是我们这个项目的一个建筑特点和景观特点，我经常会把它提升到精神气质这么一个层面上来，作为我们项目的定位。苏州园林是世界文化遗产，有很高的艺术价值、欣赏价值和居住价值。

在过去，苏州园林历朝历代都是一些文人菰腺忍冬墨客，寻找自己一片乐土，在里面把自己对人、事的一些态度，对人生的一些看法，把自己对人生的一些理解，包括对子孙后代的一些教诲和一些忠告都会融入到这个过程中去，苏州园林虽然很小，林子只有几百平米，苏州有一个藏立园，只有几十平米，在有限的空间里面运用了非常丰富的高超的造园技艺，草甸黄堇让你感觉到有一种无限延伸的感觉，虽然很小，但是苏州园林移步换景，把它会变得非常丰富，非常有乐趣。

我们在选择苏州园林作为项目的精神气质的时候，不单纯考虑要把景观做得像苏州园林，像南方的一些建筑形态。我们更多的也是考虑到苏州园林它有很高的居住的价值，这种价值是一般的项目所不能够塑造的，也是不能够带给消费者的。打个比方，在今年上半年，我和很多策划公司、广告公司在谈我们的项目，天伦随园到底是什么样的项目，它跟别的项目有什么不同的地方？我们希望业主住在我们项目里面是什么样子，我们希望天伦随园能够给客户带来一种什么样的感受，我们当时很长一段时间都在考虑这个问题。

天伦随园效果图

最终我给广告公司的意见是，我不希望这个项目像别的别墅、豪宅一样，给客户带来的是一种所谓的荣耀、成就、成功人士，什么一览众山小，我不希望有这种意思出现在推广销售过程中。我希望天伦随园这个项目带给客户的就是一种非常随心，非常从容、温馨的，不被别人干扰，也不受他人左右的，非常自由的一种居住感觉，有可能我们的客户因为自己身份的原因，由于自己事业的原因，在外面出入一些五星级宾馆、写字楼，经常加班加点，出入一些正式的场合，当他回到天伦随园他的家的时候，我希望我的客户是穿着一双拖鞋，穿着十块钱的T恤衫，剪剪花，修修草，我希望是这样的感觉，把这个项目作为我们北京项目的精神气质，不光是传承着中国的民族精髓，更多的是希望项目给客户带来一些其他项目所不具备的一些真正的生活的感受。

主持人：关注天伦随园的客户群都是什么样的人？

周斌：我们这个项目是从今年的9月白大凤8日样板区正式对外开放，到现在为止不到3个月的时间，各界来访的客户数量很大，各种行业的人也都有，各种层面的人也都有，总体上概括来说，第一，绝大部分的客户来到我们项目以后，都对我们项目持认可的态度。

第二，大部分的客户都希望能在这个地方拥有像天伦随园这样的属于自己拥有的一套房子。

第三，对于我们项目比较有购买意向的客户也有一些明显的特征，比如说对中国的一些传统文化有比较爱好的一种情结。还有是江苏、上海、浙江一带在北京经商的一些商人，他们有一种家乡的情结，看到这个园子仿佛像是回到了家。

第四，就是对自己生活的品位有自己的理解和坚持，希望能找到一个真正的一片比较安宁的自由的一片乐土，他住在我们的项目里面，可能是别的任何一个项目都达不到的一种真正的自由，这类客户对居住的条件、居住的地点要求非常苛刻，我们天伦随园刚好是吻合了这样的客户的特点。

第五种客户以一些跨国公司和一些国有大公司的一些高层领导为主，因为这样的一群人，他们肩上肩负的一些使命和非常的大，他们的工作压力感是非常非常大，他们来到我们园子的时候，常常表现出一副非常喜悦的心情，可能他的身份地位有的类似于部长级别的干部或者是世界500强的高层的领导，他们应该是非常沉稳，非常四平八稳的人，他们来到我们的项目就好像是一位小朋友期中考试结束了，放一天假，来到海洋馆，好像是精神上的回归，找到精神上的乐趣，我们为他们提供了精神上的乐土，不光是居家的宅子的感觉。

主持人：天伦随园和北京其他中式别墅项目相比，有什么区别？

周斌：天伦随园与北京市场上的别墅有着本质的区别，中式风格上也有很大的区别，观唐和易郡的市场口碑都可以，这两个项目我也看过，也去实地拜访过。为什么说天伦随园这个项目和他们是有区别，其他的一些中式的别墅在最近几年，出现的数量也很多，包括江南乐府这样主题的项目也很多，这样的别墅我发现他们有一个缺陷，或者说是在整个项目建设过程中不是很到位的地方，我自己总结了一句话，叫做形似神不似，看着像，有中式的元素，有中式的符号体现出来了，确实跟别的别墅不一样，用的墙啊、砖啊，外立面的颜色啊，等等有中式的元素在里面，形似，但是神不似，中式的东西可以说是博大精深，尤其是中国的民族建筑，几千年的历史传承下来，在世界建筑史上一直有非常高的地位，它是有神在里面，每个人有不同的理解。

我的理解是以天伦随园为例，我们这个项目在建筑规划的时候，跟别的项目就不太一样，我们首先是把200亩地当做一片大的苏州园林来做，每一套别墅都是点缀在这个园子里面的一个一个的小品，你到了我们项目会发现怎么没有房子啊，房子在你眼里就像小品一样。

另外，苏州园林源于江南水乡，水是北京的高尚社区所必不可少的硬件配置，那么我们这个项目也是把水景的设计和处理当成我们项目最重要的过程来看待。其他项目都是有一个人工湖，围绕着湖放着豪宅，有这么一圈，我们这个项目不同的是，整个社区里面水面的面积在1万3千平米以上，这个水系被转化成一条条蜿蜒曲折的小溪，流淌在园子里面，不仅是丰富了整个园子的景观效果，把户与户做了很好的分隔，这种生活的意境和生活的气氛，符合苏州园林作为世界文化遗产的特征的，也是我们这个项目在水景处理这一块与其他项目不同的地方。

主持人：完全是人工的吗？

周斌：工程来说是人工的，水系也是人工的，在北京找不到蜿蜒曲折的水系出现了。

主持人：天伦随园的容积率有多少？

周斌：4万平米不到的面积除以260亩的总建设用地，应该是在0.24左右，不到0.25。很多项目到0.3的时候就算是超低容积率了。

主持人：毕竟苏杭和北京的气候还是有差别的，到冬季这个水系怎么处理？

周斌：我们这个项目在开发建设中碰到了很多的困难，刚才你说的也是我们遇到的比较明显的两个困难之一，第一个是绿化，因为苏州的气候和北京有很大的差别，苏州可以做到一年四季都会有常青的植物存在，在北京就非常少，除了个别的树种。第二个是水系，苏州应该说一年四季是不冻冰的，只是在极度严寒的时候，早晨的水面上有一层薄冰，到中午就化了，北京不一样，最低的气温在零下十度以下，到12月上旬水面都已结冰，到2月底3月初才会开化。

这些都是由于大的地理的环境和自然的条件所决定的，这些也不是人为所能够克服的，我先说植被，这一块要想一年四季常绿，除了植物园的温室其他地方是实现不了的，在我们项目绿化设计的时候，我们联合了两到三家这种景观公司和专门做绿植的公司，现在基本上做到三季有花，四季常绿，到冬天的时候，绿化的效果肯定要比其他的季节要有所差别，我想我们也没有必要人为地把这个东西做一些改变，毕竟冬天就是冬天。

另外就是水系，我们曾经想过一些方法，包括技术上已经可以实现，冬天的水可以不结冰，难度不是特别大，但是后来我们最终定的方案也是等到冬天的时候这个水里面结上冰了，等到漫天的白雪撒下来的时候，在我们的园子里面主人沏上一壶茶，赏景赏雪，我觉得这是非常温馨，非常惬意的事情，我认为没有必要人为地改变自然的一些东西，顺应它，我们也不避讳自己条件会给我们项目带来景观上的影响。

主持人：冬天的时候，有的社区提出枯水系的方案。

周斌：这种方法在北京的冬天不太好实现，北京的冬天风沙比较大，保养得不好，枯水系就变成大的垃圾场一样，如果在室内搞一些小型的东西比较可行，在露天的地方搞枯水系一是不好看，因为冬天的时候都落叶了，第二是确实不太好养护，最终会适得其反。

主持人：天伦随园在冬季的时候还是为业主考虑，从成本上节省了很多，所谓的枯水峨眉繁缕系您刚才说维护费很高。

周斌：不光是费用的问题，不太好维护，北京冬天的环境还没有治理到可以让人放心的程度，尤其是风沙稍微大的时候。

主持人：现在很多外地的产品拿到北京来做，甚至外国的一些风格也拿到北京做，都集中到北京，您对这种现象怎么看待？

周斌：从别墅的市场来说，应该说北京的别墅市场基本上被各种风格的建筑垄断了，刚才说得易郡、观唐的中式风格也就是最近一两年出现的，相对于其他的北美、欧式风格的、英伦风情的、西班牙风格的等等还是显得势单力薄，很多人说中式的产品在房地产的发展当中为什么显得步履维艰，一直没有太大的动作出来，从开发商的角度有这些原因。

第一，开发商是要追求利润的，作为一个企业他讲究的是他的投资回报率，他在做其他风格的东西的时候，可能会有助于他的销售，他在推广销售的过程中能够站得住脚，他有可说的东西，打个不好听的例子，今年春天在接触一个项目，这个项目做得很大，当时开发商的老板问我，有一个项目我们要定位主要有两方面的因素：试样夹持长度较短和夹具的钳口选择不当为南加州风情，你对南加州风情有什么意见？我说第一我没去过南加州，第二我确实不知道南加州风情的产品到底是什么样子，他说那就对了，你不知道消费者更不知道，在推广过程中有很多的文章可以做，能够帮助他创造更大的利润和价值。

第二，从建筑、居住的角度上来说，有一些美式的项目确实是在居住的舒适度方面，比中式产品要好一些。他的沙发讲究的是舒适，有可能你一坐进去，就陷进去了，是对人性的态度，中式的家具讲究的是礼物和规矩，他要让你坐的时候直直的，有很多的礼仪在里面，居住和舒适度方面比美式欧式的建筑确实要差一些。

第三，从购房人的角度来说，中国的改革开放经历了20多年的时间，现在在国内的一些所谓的成功人士他们都有着在国外留学和居住生活的经验，比如说在两年前我在西山美术馆做销售，我们那个项目很有特点，纯木结构的，很多中国的客户根本就不接触这个东西，我花700万买一个木头房子，以后我还敢不敢在家里做饭了？但是从加拿大、北美留过学工作居住过的人就觉得这个房子和我们在加拿大住的时候的房子一模一样，因为在北美、加拿大70%的房子都是这样的结构的，我想北京出现了很多种不同风格的不同形态的别墅，也是证明了市场的多元化，为了办法更多一些消费者的需求。

第四，说到了中式的别墅为什么没有形成一个大的气候，总是给人一种感觉雷声大，雨点小。一个是中式的建筑确实难度非常大，因为很多建筑的手法和工艺用现在的这种施工方法它是不可行的，很多东西都是需要手工来去做，这无疑让很多的开发商知难而退，不愿意做。比如说天伦随园这个项目，我们除了建筑本身以外，每家每户还额外赠送了大概100平米左右的亭廊阁楔楦等景观小品，这些东西用现在的机器、挖土机等等现代的工具是做不出来的。

我给大家举个例子，我们这个项目在景观制作这一块，不光是亭廊，每棵柱子都是15年以上的树木，这个柱子经过选材、开采、刨平，为了防止开裂我们要缠上麻布，然后上漆，上漆以后工人戴着手套打磨，用漆渗透到里面，然后干到差不多了，再上一遍漆，再用手磨，吃透，干了以后再上漆，等完成吃透了，再上最后一遍漆，我们公司内部的工人有时候也在开玩笑，我们有做天伦随园这一个项目的经历，同档次同规模的项目我们开发三个绰绰有余。很多开发商不愿意这么做，很多中式开发商把大模样做出来，是这个意思就行了。

再打一个比方，我们项目里面，有很多水系的河岸和景观，要用很多的石头，这个石头北京的房山、门头沟也是产石头的地方，包括北京的一些周边的一些地区，像河北的一些县市也是很盛产石头，但是这些石头运到我们项目来不能说石头不好，你会感觉和我们这个项目不是很协调，最终我们现在整个水系的堤岸包括假山用石头是百分之百的太湖石，这个石头的产量非常非常的稀少，我们整个这个项目，总计光太湖石的用量在7千吨到8千吨之间，这些石头在安徽、江苏经过现场的勘察、开采，最后挑选用集装箱走高速运到北京，可以说这个石头比大米还要贵。

开发商所做的这些是为了什么？就是尽开发商最大的能力保证我们这个项目它纯粹的江南园林的、苏州园林的效果，就是为了保证它的纯正性。

天伦随园实景图

主持人：我们知道苏州也有一个天伦随园，能介绍一下它和北京天伦随园的关系吗？

周斌：我们在全国各地考察了一些成功的案例，回到公司我们开会研究分析，我们最终是在苏州的时候跟苏州天伦置业也是苏州随园的开发商，我们一起把天伦随园这个品牌发扬光大，两家是属于战略合作关系，我们所有的景观、园林设计师，所有景观施工的工匠都是一致的，包括大部分的户型都是一致的，可以说现在已经入住的苏州天伦随园就是明年北京要呈现给大家的一个现房实景，现在北京天伦随园主体建筑刚刚封顶，景观部分正在施工，整体的效果现在还没有出来，但是只要你看过苏州的天伦随园，你就能知道北京天伦随园是什么样子。

主持人：两者有什么区别吗？提升磷酸铁锂、3元正极、高能量密度硅碳负极、电池级碳酸锂、纳米碳酸锰、新能源动力电池壳体及铁镍基耐蚀合金等材料产业化水平

周斌：要说区别，我们的密度要低一些，平均一亩半地盖一个园子，我们是两亩地盖一个园子，我们的土地面积比它大，我可以多一些小品出来，可以多做一个假山，多做一个水系，景观要比它丰富一些，其他的从设计到理念到工艺完全一样。

主持人：项目一期有多少套？

周斌：一期是45套，二期是根据一期的市场上的反映，把下面的工程做得更好，我们不存在待开发的问题，开发商也是想本着负责的态度，对这个项目尊重的态度，我们二期是在明年的5月份左右正式开工。

主持人：天伦随园的价格出来了吗？

周斌：一期销售的价格不到2万元/平米，从我们公司内部来说，前期的价格还是比较低的。我们最终要实现的价格是在3000美金左右，因为现有的工程进度和所有的销售道具，包括样板区、沙盘还不能很好地把我这个项目真正的景观效果呈现出来，所以也是为了报答对我们前期业主对我们项目的支持和厚爱，也是为了回馈前期的业主，我们是在11月26日对外公开了18套房源，是在现房实景以前唯一公开的房源。

主持人：有人称2005年是别墅年，尤其是在昌平，您对未来的发展趋势有什么评价？

周斌：05年出了很多的宏观政策，包括抑制房价的种种传说，对高档市场有一定的影响。北京的别墅市场红红火火，新增的楼盘很多，今年的项目一个接一个，最明显的是从八达岭高速路上，先说这条路上的广告牌，从市区里面一路过去，基本上都是别墅的广告。

第二个，从别墅的价格上来说，我发现今年也是有一个变化，原来一提到别墅，这个是豪宅，是极少数人的一些奢侈品，但是今年推出来的别墅总价是100多万，200多万，和市区里面一套豪华的公寓差不多，今年的别墅适合消费能力不是特别高的一类人群。

第三个，我们以前一说别墅，就是机场路、京昌路、立汤路，进您我们也看到在京通，包括大兴、房山周边都出现了一些走价不是很高的相当来说比较经济的别墅，尤其以前高尚置业的人群像一些大兴廊坊的区域也陆续出现了很多的别墅项目，像龙熙顺景啊等等。京昌高速这个区域的生态条件相比于其他区域都是非常优越的，京昌高速一直以来也是别墅项目开发商关注的区域，从早期的玫瑰园到后来的龙城碧水到我们公司开发的天伦随园，包括即将要开发的北京湾，京昌高速将是北京市场热点的区域，这种热我想会持续地之热下去。大家都看中这块区域，对于区域都会有改变，对于地区的发展也会有帮助。

主持人：今天新浪房产嘉宾聊天就到这里，再次感谢总共取得了1.8万美元的奖金 周总。

周斌：感谢主持人，感谢新浪房产，也感谢的所有友，欢迎大家有空到天伦随园坐坐，去喝杯茶。

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